Nemrég jelent meg a hír, miszerint Terézváros lakói úgy döntöttek, nincs helye az Airbnb-jellegű rövidtávú, turisztikai célú lakáskiadásnak a kerületükben. Ez persze nem egyedi eset. Több európai nagyváros is hasonló döntést fontolgat, azonban egy kerület önállóan még sose hozta meg ezt a döntést világszinten. Az elmúlt hetekben ment a találgatás, hogy turisztikai szempontból mit is fog jelenteni ez hosszú és rövidtávon, hiszen Budapest egyik legnépszerűbb belső kerületéről van szó.
Világszintű probléma húzódik a háttérben
„A világ számos nagyvárosában okoz gondot a lakhatás megfizethetősége. Azzal, hogy a lakás nem csak lakás célt szolgál, hanem iroda, orvosi rendelő vagy szálláshely, önmagában nem lenne gond, de ezek a gazdasági tevékenységek jellemzően magasabb bérleti díjat tudnak fizetni, mint a háztartások. Mivel az ingatlan nemcsak tartós használati tárgy, de egyben befektetési eszköz is, a tulajdonosok a minél kedvezőbb megtérülést tartják szem előtt. Ez azonban több irányba is hat a lakáspiacon. Egyrészt, ha nagyon dinamikusan nő az ár, akkor a befektető akár ki se adja az ingatlant, mivel a megszerzett bérleti díj alig ad hozzá az elérhető hozamhoz, közben pedig kockázatot kell vállalni (nem fizet a bérlő, nehéz kitenni, adósságot hagy maga után, lelakja a lakást, stb.).” – kezdett bele az Otthon Centrum szakértője.
A turisztikai céllal kiadott lakások mellett gondot jelent az is, ha egy kerületben túl sok olyan lakás van, amit nem lakhatásra használnak. Azaz a tulajdonosok megpróbálják kihozni a maximumot és ügyvédi irodának, orvosi rendelőnek adják bérbe. „Akár egyik, akár másik irányt nézzük, az eredmény ugyanaz. Egy adott városrészben, ahol sok ilyen nem lakáscélra hasznosított lakóingatlan van, csökken a lakhatási célra használt lakások száma. Márpedig, ha van kereslet akár vásárlóként, akár bérlőként, akkor a kínálatcsökkenés árnövekedést generál. Ez azt jelenti, hogy egyre kevesebben tudják megfizetni a még elérhető kínálatot. Ez nem csak a bérbeadásra igaz, hiszen a magasabb hozam az ingatlan értéket is növeli, ezáltal a vevőknek is többet kell fizetni attól függetlenül, hogy befektetőként vagy saját használatra keresnek ingatlant.” – fűzte hozzá az OC ingatlanszakértője.
„Általában az ingatlanok árát és eladhatóságát is növeli, ha engedélyezett a rövidtávú lakáskiadás. Így összességében a környék ingatlanjai is többet érnek. A VI. kerület esetében – így, hogy 2026-tól már nem tervezhetnek a rövidtávú bérbeadás útján történő hasznosítással a befektetők – vélhetően növekszik majd a hosszú távra kínált lakások kínálata. Azonban mivel kifejezetten keresettek a frekventált kerület lakásai, ezért az árak változatlanul lépést tartanak majd a környék áraival.” – mutatott rá Benedikt Károly.
Nem egyedi esettel állunk szemben
„A nagy európai és tengerentúli városokban már évek óta folyik a vita, hogy az Airbnb és más szállásközvetítő platformokon meghirdetett és szálláshelyként üzemeltetett lakások kikerülnek az adott város lakáspiacáról, ezáltal szűkül a kínálat, miközben a nagyvárosok a felsőoktatás és munkahelyek szempontjából vonzó célpontok. Mindezek hatására azonban, akik ide költöznének akár tanulmányok, akár munkavállalás céljából, nem találnak megfelelő lakhatási megoldást. Különféle válaszok születtek, a teljes tiltástól az évente rövid távú szálláshelyként kiadható napok korlátozásáig, illetve adóztatásig. Ezen szabályok annyit érnek, amennyire be lehet őket tartatni. Az ellenőrzés kulcsa, hogy a szolgáltató platform adatot szolgáltasson.” – vélekedett a szakértő. Hozzáfűzve, hogy láthattunk már olyan esetet, amikor ezek, a turisztikai céllal kiadott ingatlanok hirtelen kiürültek. Nem is olyan rég.
„A korábban szálláshelyként kiadott lakások megjelenése a hosszú távú bérleti piacon nem újkeletű, hasonló a COVID járvány időszakában is történt. Ekkor azt tapasztaltuk, hogy a jobb minőségű szálláshelyként pozicionált lakások megjelenése a hosszú távú bérleti piacon minőségi versenyt támasztott. Ráadásul a kínálat bővülése valamelyest a bérleti díjakat is megfizethetőbbé tette. Mivel a hosszú távú bérbeadás hozama elmarad a turisztikai szálláshelyekétől, így az ingatlan értékek tekintetében is lehet csökkenés. De ez nem lesz tartós. Leginkább azok kerülnek kényszerhelyzetben, akik nagyobb portfóliót kezelnek és hitelből finanszírozták a befektetést. Ugyanis, ha a bevételük az adósságszolgálat alá esik, akkor kénytelenek lesznek értékesíteni a lakásokat.” – zárta a gondolatmenetét az OC szakértője.
„A járványidőszakban a turizmus visszaesése miatt sokan váltottak a rövidtávú kiadás helyett a hosszútávú bérbeadásra. Vélhetően a tiltás hatálybalépése után a tulajdonosok egy része ismét így tesz majd. De minden bizonnyal megemelkedik a korábbi befektetésként vásárolt ingatlanjukat értékesítők aránya is a kerületben.” – fűzte hozzá Benedikt Károly. Kiemelve, hogy a kerület kifejezetten népszerű volt a befektetők körében. Hiszen az állandó otthont keresők kevésbé részesítették előnyben az utóbbi időben a kerületet a bulinegyed zaja miatt.
