A szakértő szerint a piac az idei év derekára egyértelmű paradigmaváltáshoz érkezett: az eladói piacot felváltotta a vevői dominancia, ahol a likvid tőkével rendelkező vásárlók soha nem látott alkupozícióba kerültek.
Bár a februárban indult katonai akciók hatására rövid távon „földbe állt” az ingatlanpiaci forgalom, Dubaj mégis bizonyította úgynevezett „safe haven” (biztonságos menedék) státuszát Bencsik Tamás, a térség ingatlanszakértője felhívta a figyelmet arra, hogy az emírség kormánya hatalmas összegeket mozgósított a biztonság fenntartására.
„Izrael mellett itt telepítették a világon először a Vaskupola védelmi rendszert, amely lézeres technológiával, közel 99 százalékos hatékonysággal semlegesíti a fenyegetéseket. Ez a stabilitásba vetett bizalom az alapja annak, hogy a város rezidens népessége a múlt év végére elérte a 4 milliót, miközben csak 2026 márciusában több mint 2700 új vállalat csatlakozott a helyi kereskedelmi kamarához” – magyarázta a Livin’ Experts ügyvezető-társtulajdonosa.
Háromszoros előny a magyar vásárlóknak
Bencsik Tamás szerint a jelenlegi helyzet három olyan előnyt kínál a magyar befektetőknek, amelyek külön-külön is jelentősek lennének, együtt azonban egyedülálló belépési ablakot nyitnak. A szakértő ezek között említette a deviza-előnyt, az alkupozíció javulását és a vízumpolitikai forradalmat.
„Míg másfél éve 100-110 forint között mozgott a dirham árfolyama, mára az erős forintnak és a gyengülő dollárnak köszönhetően 80-85 forint környékén jegyzik a helyi devizát. Ez önmagában egy jelentős „automatikus kedvezményt” jelent a magyar vásárlóknak, aminek eredményeképpen már 50 millió forint körüli összegtől elérhetőek az új építésű stúdiólakások. A másodlagos, vagyis kész ingatlanok piacán a tranzakciók száma drasztikusan, egyes szegmensekben akár 46-50 százalékkal is visszaesett 2025 májusához képest a konfliktus hatására. Ez a várakozó álláspont a készpénzes vevők kezére játszik, a szorult helyzetben lévő eladóktól most akár 15-25 százalékkal a februári árak alatt is ki lehet fogni prémium ingatlanokat.”
Hozzátette, hogy a dubaji kormány a kereslet élénkítése érdekében eltörölte a kétéves ingatlanbefektetői vízumhoz szükséges korábbi, 750.000 dirhamos (kb. 204.000 USD) értékhatárt az egyéni tulajdonosok számára. Ez a lépés mesterséges keresleti alapot teremt az olcsóbb szegmensekben is, segítve az értékmegőrzést.
Sosem látott fizetési ütemtervek
A szakértő felhívta a figyelmet egy szokatlan piaci anomáliára is.
„Jelenleg a használt (kész) ingatlanok ára sok esetben alacsonyabb, mint a tervezőasztalról (off-plan) árultaké. Ennek oka, hogy a fejlesztők tartják az árakat a növekvő építőanyag-költségek, például a kétszeresére drágult acél miatt, miközben a magánszemélyek között megjelentek a sürgős eladók”.
Ha azonban valaki nem rendelkezik a teljes vételárral, továbbra is jól jár az off-plan – kínálattal, amelyekért részeltekben tud fizetni, és jelenleg korábban sosem látott fizetési kondíciókat kínálnak a beruházók.
„Emellett bizonyos környékeken, mint például a Dubai Islands, nincsenek még kész ingatlanok, ezeken a területeken kizárólag az off-plan megoldás jöhet szóba.”
Bencsik Tamás hangsúlyozta, hogy aki most okosan választ, az 6-9 százalékos nettó bérleti hozamot realizálhat könnyen bérbeadható, kész ingatlanokon, miközben a devizaárfolyam és a piaci korrekció miatt kettős felértékelődési potenciállal rendelkezik.
Merre induljon a befektető?
A Livin’ Experts ügyvezető-társtulajdonosa úgy látja, hogy Dubaj ingatlanpiaca 2026 nyarára túljutott a spekulatív eufórián, és egy érettebb, a valós fundamentumokra építő ciklusba lépett. Bár az árak az apartman szegmensben hat év után először mutattak minimális éves csökkenést, a tengerparti házak és a prémium ingatlanok továbbra is tartják értéküket. Hozzátette, hogy a befektetőknek kerülniük kell a túlkínálattal küzdő peremkerületeket és az úgynevezett „sivatagi” villákat; helyettük a tengerparti övezetek, a Business Bay vagy a Downtown az inkább preferált.
Bencsik Tamás kiemelte a szakértő kiválasztásának fontosságát is.
„Míg a fellendülés alatt az ügynökök száma 16 ezerről 38 ezerre duzzadt, a jelenlegi nehezebb piacon csak a felkészült, hivatalos RERA-kártyával rendelkező szakemberek tudnak valódi értéket képviselni a vásárlók számára. Ez az igazolás biztosítja azt, hogy az ügynök nem csupán egy regisztráció nélkül dolgozó „szerencsevadász”, hanem olyan szakember, aki sikeres vizsgát tett, és hajlandó volt időt, illetve energiát fektetni a képzésbe”
A kártya megléte garantálja, hogy az ügynök legálisan tevékenykedik a dubaji piacon.
